Actualités juridiques - une agence immobilière sur Marseille

	Etat des risques naturels et technologiques
L’état des risques naturels et technologiques est obligatoire, depuis le 1er juin 2006, pour toute transaction immobilière. Ce document a pour objectif de signaler à l’acheteur ou au locataire de tout bien immobilier (bâti et non bâti) les risques naturels ou technologiques qui menacent le bien vendu ou loué. L’acquéreur/locataire doit ainsi connaître les servitudes qui s’imposent au bien qu’il va occuper, les sinistres ayant donné lieu à une indemnisation consécutive à une catastrophe naturelle ou technologique reconnue comme telle. L’obligation concerne tous les immeubles situés dans une zone concernée par un plan de prévention (PPR) naturel ou technologique, prescrit ou approuvé, et/ou un risque sismique. Cette obligation résulte de la loi du 30 juillet 2003, relative à la prévention des risques technologiques et naturels, modifiant le Code de l’environnement (art L 125- 5 et R 125-26).

	Investissements locatifs - Nouveaux avantages fiscaux
Un décret et un arrêté publiés au Journal officiel du vendredi 11 août 2006 mettent en place de nouveaux avantages fiscaux en matière d’investissements locatifs. Avantages fiscaux Les propriétaires peuvent déduire chaque année de leur revenu imposable une fraction du prix d’achat du logement (amortissement fiscal de 50 % après 9 ans de location). Ils bénéficient aussi d’une déduction fiscale de 30 % sur les loyers perçus. Conditions à respecter pour les propriétaires Les propriétaires doivent louer leur bien à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans. Les loyers doivent être inférieurs de 30 % au prix du marché : ils sont compris entre 6,63 euros/m² et 15,92 euros/m² selon les régions. Ce dispositif peut être choisi par les particuliers pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2006. Ce décret et cet arrêté font suite à la loi portant engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006.

	Le dépôt de garantie (locations) est désormais fixé à 1 mois
Le dépôt de garantie limité à 1 mois L’article 5 réduit à un mois le montant maximum du dépôt de garantie, actuellement fixé à deux mois. Frédéric Lefebvre propose (amendement n° 96) d’autoriser un versement du dépôt de garantie lissé sur la durée du bail. Il évoque le versement par l’intermédiaire du dispositif Loca-Pass et précise que les organisations représentant les propriétaires ont donné leur accord (p. 5566). Christine Boutin donne son accord à l’amendement sous réserve d’une modification précisant que le dépôt de garantie “est versé au bailleur directement par le locataire pou par l’intermédiaire d’un tiers”. Jean-Yves Le Bouillonnec fait observer que le texte de l’amendement ne fait pas directement référence au dispositif Loca-Pass et que celui-ci dépend donc du bon vouloir du bailleur. Par ailleurs, un accord avec une fédération n’engage que les adhérents de la fédération et non les autres. Christine Boutin indique que l’accord sur le Loca-Pass dont la signature est prévue le 20 décembre “s’adresse à tout le monde sans restriction” (p. 5569). Le propriétaire percevra son dépôt de garantie immédiatement et le locataire pourra échelonner ses paiements. L’amendement 96, sous-amendé, a été voté. Les députés ont repoussé un amendement (n° 148) de Jean-Yves Le Bouillonnec, qui prévoyait de réduire à un mois le délai de restitution du dépôt de garantie. Le même député a proposé un amendement n° 152 pour faciliter la colocation dans les organismes HLM: il a été rejeté. A subi le même sort l’amendement n° 154 visant à supprimer l’amortissement Robien, la ministre a précisé qu’il fallait cependant “réfléchir à son évolution dans les secteurs où il n’est pas efficace” (p. 5572). L’ensemble du texte a été voté.

	Crédit d'impôt sur le revenu au titre des intérêts d'emprunts
Les contribuables domiciliés en France qui acquièrent leur résidence principale bénéficient d'un crédit d'impôt égal à: - 40% du montant des intérêts payés au cours de la 1ère année de remboursement (loi de finance pour 2008) 20% de ce montant les 4 années suivantes, dans la limite annuelle de 3750 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 7500 euros pour un couple soumis à une imposition commune, ou pour une personne célibataire, veuve ou divorcée handicapée; de 15000 euros pour un couple dont l'un est handicapé; ces sommes sont majorées de 500 euros par enfant à charge. Ce régime s'applique aux acquisitions de résidences principales effectuées à partir du 6 mai 2007.

	L'activité d'agent immobilier
En France, la moitié des transactions immobilières sont réalisées par les agences immobilières. Leur activité est règlementée par la loi Hoguet; elle exige de l'agent immobilier: - qu'il soit titulaire d'une carte professionnelle délivrée par l'administration - qu'il dispose d'une garantie financière - qu'il soit investi d'un mandat écrit de son client - qu'il contracte une assurance qui le garantisse contre les conséquences financières de sa responsabilité civile professionnelle

	Mesure de la surface: la loi Carrez
La superficie à prendre en compte lors du métrage des lots de copropriété mis en vente est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, de laquelle sont déduites les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Le calcul ne prend pas en compte la surface de plancher des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m. En cas de réalisation de transformations de lots (sans mention dans le règlement de copropriété) par exemple regroupement de petites chambres de bonnes de 8m² théoriquement exclues du champ d'application de la loi, il faut prendre la superficie après transformation.

	Diagnostic gaz
A compter du 1er novembre 2007, le diagnostic de l'installation intérieure de gaz sera joint aux actes de vente afin d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. sont concernées: les parties privatives des locaux d'habitation, ainsi que leurs dépendances, dont l'installation intérieure est réalisée depuis plus de 15 ans.

	Taxe foncière
Taxe foncière : paiement jusqu’au 20 octobre sur internet (22/09/2009) Les contribuables non mensualisés, propriétaires ou usufruitiers d’un bien immobilier (maison, appartement ou terrain) au 1er janvier 2009, ont jusqu’au mardi 20 octobre minuit pour payer en ligne leur taxe foncière. Les contribuables payant en ligne pour la 1ère fois doivent se munir de leur avis d’imposition (les références de cet avis sont demandées) et de leurs références bancaires avant de se connecter sur www.impot.gouv.fr. A l’issue de la connection, il est demandé d’adresser à la banque dans les plus brefs délais une autorisation de télérèglement. Il est également possible, jusqu’au 15 octobre, de choisir en ligne le "prélèvement à l’échéance". Ce mode de paiement permet de payer la taxe foncière en une seule fois, avec un prélèvement chaque année en octobre. Dans ce cas, le prélèvement bancaire effectif aura lieu le 26 octobre. Enfin, les contribuables non mensualisés souhaitant s’acquitter de leur taxe foncière par chèque, par titre interbancaire de paiement, par virement ou en espèces ont jusqu’au 15 octobre minuit pour la régler. L’envoi des avis d’imposition de taxe foncière est en cours et se poursuit jusqu’à fin septembre.

	Diagnostic gaz
DIAGNOSTIC GAZ A compter du 1er novembre 2007, le diagnostic de l’installation intérieure de gaz devra être joint aux actes de vente afin d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. Installations concernées : « les parties privatives des locaux d’habitation, ainsi que leurs dépendances, dont l’installation intérieure est réalisée depuis plus de 15 ans ». Contenu du diagnostic : Ce diagnostic est réalisé sans démontage des éléments installés et concerne tout type de gaz utilisé. Le diagnostiqueur devra signaler les anomalies constatées lors de la visite. Ces anomalies seront classées en trois catégories : - AI : anomalie à prendre en compte lors d’une intervention ultérieure ; - A2 : anomalie dont la gravité ne justifie pas une interruption de la fourniture de gaz mais nécessite une réparation dans les meilleurs délais ; - DGI : anomalie nécessitant l’interruption immédiate de l’alimentation en gaz par le diagnostiqueur jusqu’à la suppression du défaut constituant la source du danger. - Sanction : le défaut d’établissement de ce diagnostic est sanctionné par l’impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés portant sur l’installation de gaz. Compétence : les personnes chargées de le réaliser doivent bien entendu répondre aux exigences de compétence des professionnels appelés à établir les diagnostics inclus dans le dossier de diagnostic technique.

Congé donné par le locataire

Principe

Le locataire qui désire quitter son logement peut le faire à tout moment en respectant les conditions de forme et de délai prévues par la loi.

Comment donner congé ?

Le congé doit être adressé au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le délai court du jour de la réception de la lettre ou de la signification de l'acte.

Le locataire est tenu de verser les loyers et charges correspondant à la période de préavis.

Si, avec l'accord du bailleur, le logement est de nouveau occupé avant la fin du préavis, le locataire est dégagé de son obligation de payer le loyer et les charges à partir de la date de conclusion d'un nouveau contrat de location.

Délais

Le délai de préavis est de 3 mois.

Ce délai court à compter de la date de réception du courrier recommandé ou de la signification de l'acte d'huissier. Si le congé arrive en retard, il ne sera pas nul mais la date de résiliation du bail sera repoussée d'autant.

Toutefois, dans certains cas, le délai peut être réduit à 1 mois si le locataire se trouve dans l'une des situations suivantes :

mutation professionnelle : peu importe que la mutation ait été imposée ou qu'elle ait été demandée dès lors que la décision définitive est subordonnée à la volonté de l'employeur. En outre, il n'y a aucune condition d'éloignement,

perte d'emploi : la fin d'un CDD équivaut à une perte d'emploi. En revanche, le départ à la retraite, la démission, le changement d'activité professionnelle ne sont pas ici considérés comme une perte d'emploi,

nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,

obtention du premier emploi,

locataire âgé de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de résidence,

locataire d'un logement conventionné, appartenant notamment aux organismes HLM, qui se voit attribuer par le même bailleur un autre logement conventionné dans le même parc. Toutefois, ce délai de préavis d'1mois est ramené à 2 mois lorsque le nouveau logement conventionné loué par le locataire appartient à un autre bailleur.

La demande d'une réduction du délai de préavis répond à une nécessité urgente. Pour que le lien de causalité entre le motif et le congé soit retenu, les dates doivent être suffisamment proches.

Etat des lieux de sortie

Au moment de la remise des clés, un état des lieux de sortie doit être établi entre le propriétaire et le locataire.

En cas de désaccord, l'état des lieux est établi par acte d'huissier.

Si un dépôt de garantie à été versé à la signature du bail, le propriétaire doit le restituer dans un délai de 2 mois après la remise des clés.

	Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
Ce diagnostic est issu de la loi du 9 décembre 2004 et codifié aux articles L 134-1 et R 134-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Il concerne les bâtiments neufs ou anciens destinés à être vendus ou loués. L’article L 134-1 dispose que : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée (…). Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance ». Tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert est donc concerné, à l’exception : - des constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation inférieure ou égale à 2 ans ; - les bâtiments indépendants dont la surface brute hors oeuvre est inférieure à 50 m2 ; - les bâtiments à usage agricole, artisanal, industriel ; - les bâtiments servant de lieux de culte ; - les monuments historiques ou classés. Ce diagnostic, valable 10 ans, est établi par un professionnel répondant aux conditions fixées à l’article L 271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation. Toutefois, à titre transitoire, l’article 3 du décret prévoit que « un «technicien qualifié peut l’établir jusqu’au 1er novembre 2007 ». Ce document sera exigible pour les ventes réalisées à compter du 1er novembre 2006. En conséquence, si l’acte authentique est établi après cette date, il conviendra de produire le DPE quelle que soit la date du compromis ce vente. Il devra également être annexé au contrat de location, à compter du 1er juillet 2007.

Etat de l'installation intérieure d'électricité

Etat de l'installation intérieure d'électricité

Principe

A partir du 1er janvier 2009, le vendeur d'un logement devra fournir à l'acquéreur, en annexe de la promesse ou de l'acte de vente, un état de l'installation intérieure de l'électricité du logement lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.

L'obligation de fournir ce type de diagnostic vise à améliorer l'information de l'acquereur sur certains aspects du logement qu'il projette d'acquérir. Il n'impose pas d'obligation pour le vendeur de faire des travaux.

Bâtiments concernés

L'état de l'installation intérieure d'électricité est réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et de leurs dépendances, selon un modèle réglementé.

Contenu

L'état de l'installation intérieure d'électricité devra notamment identifier :

les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension,
les conducteurs non protégés mécaniquement.

Réalisation

La réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité doit être effectuée par un technicien certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (COFRAC).

Le technicien doit avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir ses interventions.

Il ne doit pas avoir un lien avec le propriétaire ou son mandataire qui serait de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance.

Il doit remettre à son client un document attestant qu'il est en règle au regard de ces obligations sous peine de se voir exposer à des sanctions pénales.

Durée de validité

L'état de l'installation intérieure d'électricité devra dater de moins de 3 ans à la date à laquelle l'état doit être fourni.

Carence du propriétaire

En l'absence de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité lors de la signature de l'acte de vente notarié, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Deux documents peuvent toutefois faire office d'état de l'installation intérieure d'électricité, dès lors qu'ils ont été établis depuis moins de 3 ans à la date à laquelle l'état doit être produit :

le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé,
et le diagnostic réalisé avant le 1er novembre 2007 dans le cadre d'opérations organisées par les distributeurs d'électricité.

Dossier de diagnostic technique

Depuis le 1er novembre 2007, l'ensemble des constats ou états relatifs à l'amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels et technologiques, à la performance énergétique et aux installation intérieures de gaz et d'électricité, doivent être regroupés dans un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente notarié.

	Loi Scellier 2009
La Loi Scellier 2009, nouveau dispositif de défiscalisation immobilière : La Loi Scellier, nouveau dispositif concernant l'immobilier, mis en place en décembre 2008, complète, de façon particulièrement intéressante, les dispositifs actuels Robien et Borloo. Ce dispositif vous permet, en achetant un bien immobilier Scellier, et en vous engageant à le louer pendant une durée allant de 9 à 15 ans, d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur de 25% ou 37 % du prix d’achat de votre logement neuf, dans la limite de 300.000 €. Ce qui peut représenter pour votre investissement dans l’immobilier neuf une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 75 000 € répartis sur 9 ans, ou 111 000 € sur 15 ans.